سکوت نگران‌کننده بازار مسکن تهران در تلاقی رکود و تورم/ خریدار و فروشنده از ورود به قرارداد‌های بزرگ خودداری می‌کنند
اقتصاد ۲۴- بازار مسکن تهران این روز‌ها در یک وضعیت متناقض و نگران‌کننده به سر میبرد که می‌توان آن را مصداق بارز رکود همراه با گرانی دانست. از یک سو، شاهد سردی و انفعال در حجم معاملات هستیم، به نحوی که سکوت حکمفرماست و خریدار و فروشنده هر دو در انتظار یک سیگنال قوی از اقتصاد کلان، فعلاً از ورود به قرارداد‌های بزرگ خودداری می‌کنند. این رکود معاملاتی نشأت گرفته از کاهش قدرت خرید عمومی و بی‌اعتمادی به آینده اقتصادی است.
در همین رابطه هادی سرخوش، کارشناس بازار مسکن در گفت‌و‌گو با اقتصاد ۲۴ با اشاره به اینکه سکوت در بازار مسکن به معنای افت قیمت‌ها نیست، بلکه در پس این رکود، فشار تورمی همچنان پابرجا است، گفت: گرانی ساختاری قیمت‌ها از دلایل اصلی این وضعیت است. سیاست‌های انقباضی در حوزه شهرسازی که منجر به محدودیت شدید در عرضه زمین و افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز شده، مستقیماً قیمت تمام شده هر واحد مسکونی را بالا نگه داشته است. این عامل باعث می‌شود با وجود کمبود تقاضای فعال، کمبود فایل‌های قابل فروش، به ویژه در بخش‌های عرضه شده، همچنان مانع از کاهش واقعی قیمت‌ها شود.
وی گفت: بنابراین، کاهش ۴۹ درصدی عرضه در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که این کمبود خطرناک فایل‌های فروش، همان عاملی است که رکود را به گرانی پیوند می‌زند. بازار در حالی متوقف شده که زیر لایه قیمت‌ها، موتور تورم همچنان فعال است و انتظار می‌رود آینده این بازار کاملاً وابسته به متغیر‌های کلان اقتصادی نظیر ثبات یا نوسان در نرخ ارز، میزان رشد نقدینگی و سرنوشت سیاست‌های جهانی، به خصوص مکانیسم ماشه، باقی بماند. این تلاقی، آرامشی نیست که پیش از طوفان باشد، بلکه فضایی است که در آن قیمت‌ها در یک سطح بالا تثبیت شده‌اند و تنها حجم معاملات کاهش یافته است.
تأثیر نقدینگی و انتظارات بر سرمایه‌گذاری
به گفته این کارشناس بازار مسکن، چالش اصلی در اینجا نقدینگی سرگردان است. با توجه به تورم عمومی و کاهش بازدهی سایر بازار‌های سنتی، بخشی از سرمایه‌هایی که به دنبال حفظ ارزش پول هستند، همچنان به سمت دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن سرازیر می‌شوند، هرچند با احتیاط بیشتر. این جریان نقدینگی، به ویژه در مناطق ممتاز تهران، مانع از ریزش قیمت‌ها شده و به نوعی نقش تثبیت‌کننده گرانی را ایفا می‌کند. در مقابل، افزایش هزینه فرصت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و کسب‌وکار‌های مولد، باعث شده است که سرمایه‌گذاران بیشتری برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، به سمت ملک سوق داده شوند، حتی اگر انتظار سود کوتاه‌مدت نداشته باشند. این رفتار معامله‌گران و سفته‌بازان، با انتظارات عمومی پیوند می‌خورد و در نهایت، چرخه رکود توأم با گرانی را در بازار مسکن تهران تقویت می‌کند.
بیشتر بخوانید: رکود عمیق در بازار مسکن تهران؛ کاهش ۴۹ درصدی عرضه آپارتمان
سرخوش تاکید کرد: هزینه‌های مرتبط با بازار مسکن در تهران، به ویژه در بخش ساخت‌وساز و خرید نهایی، تحت تأثیر یک هم‌افزایی منفی از متغیر‌های کلان اقتصادی و سیاست‌های تنظیم‌کننده قرار دارند. افزایش هزینه‌های نهاده‌های ساختمانی چه به دلیل تورم عمومی و چه به دلیل محدودیت‌های بین‌المللی و تعرفه‌ها، به طور پیوسته بر قیمت تمام شده پروژه‌ها فشار وارد می‌کند. این افزایش هزینه، به صورت مستقیم به مصرف‌کننده نهایی منتقل شده و یکی از پایه‌های اصلی گرانی موجود در بازار است.
فشار ساختاری ناشی از محدودیت عرضه مسکن
وی گفت: ریشه اصلی در هزینه‌های مرتبط با زمین و مجوزهاست. سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی در محدود کردن زمین‌های قابل توسعه، ارزش زمین را به صورت تصاعدی افزایش داده است. این امر باعث می‌شود حتی پروژه‌هایی که با هدف تولید انبوه و با هزینه‌های ساخت کنترل‌شده اجرا می‌شوند، در مرحله نهایی به دلیل هزینه زمین، در طبقه قیمت‌های بالا قرار گیرند. به عبارت دیگر، هزینه‌های مربوط به سرمایه‌گذاری اولیه برای ورود به این بازار، به دلیل کمیابی زمین، بسیار سنگین شده است.
بار مالی بر دوش خریدار نهایی مسکن
به گفته سرخوش؛ هزینه تأمین مالی برای خریداران، به ویژه آنهایی که قصد استفاده از تسهیلات بانکی را دارند، همچنان سنگین است. نرخ بهره وام‌ها، اگرچه در مقایسه با تورم اسمی ممکن است کمتر به نظر برسد، اما در مقایسه با درآمد اسمی جامعه، قدرت بازپرداخت را به شدت کاهش می‌دهد و همین امر، به نوبه خود، حجم تقاضای بالقوه در بازار را از دسترس خارج کرده و به رکود معاملات دامن می‌زند. در نهایت، هزینه‌های بالادستی و هزینه‌های تأمین مالی، ترکیبی را ایجاد کرده‌اند که در آن هزینه مالکیت خانه برای دهک‌های متوسط به بالا به یک چالش ساختاری تبدیل شده است، در حالی که هزینه‌های تولید، قیمت‌ها را در سطوح بالا تثبیت کرده‌اند.
منبع : اقتصاد24
